房地产行业各环节涉税难点疑点问题全方位解剖与鉴证高研班

房地产行业各环节涉税难点疑点问题全方位解剖与鉴证高研班(杨老师)课程介绍：

● 资料：本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。

● 课程背景
随着近年来房地产行业的迅猛发展，房地产开发经营也越来越趋向多极化发展的倾向，从征地到融资，从开发到销售，从开发模式到经营理念都呈现出前所未有的纷繁、复杂的局面。随着行业的不断兴盛，展现在人们面前的问题就越来越多，这些问题的存在，在不同程度上给房地产行业的经营带来了不可避免的负面影响。
近两年楼市调控风暴愈演愈烈；2013年房地产行业再次被总局稽查局列为重点稽查行业范围，随着国家对房地产企业一系列调控政策的实施，限购、限贷、限价、加息，尤其是国家税务总局大批针对房地产行业出台的税收政策，房地产行业面临巨大的税收风险，企业如果对相应的财税政策缺乏深入理解，很可能会造成应对不当，就会使自身陷入空前严重的税务危机之中。
本次培训重点在于帮助大家解决在税收方面长期困扰大家的难点、疑点问题，让大家对房地产行业税收政策有一个比较全面的暂新的了解与认识，以更好的去适应税务机关的日常征管和税务稽查工作的需要。
本次讲座将引用大量“法律条款、经典案例”进行分析讲解，适用于所有从事房地产开发经营的企业高管和一线工作人员，特别是企业的财务、税收主管人员。参训后，有关人员对房地产行业税收的认识一定会有一个质的飞跃。

● 主讲专家
杨老师：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与全国税收大要案稽查工作，有着丰富的稽查工作经验。同时，多年来，杨老师长期工作在税务稽查、所得税等工作岗位，具有十分丰富的税务稽查实战经验和政策研究理论基础，长期在北京、上海、成都、重庆、东三省等全国数十个城市授课，课程涵盖房地产投融资、商业模式、税务稽查、土地增值税清算、企业所得税汇算清缴以及税收筹划等各方面，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默。

● 主讲内容
第一节：征地环节存在的问题
一、土地使用权出让与转让的区别
1、出让和转让的概念           
2、出让与转让的年限           
3、出让与转让的方式
二、取得土地的入账成本
1、以出让方式取得土地：
⑴ 土地成本的组成
⑵ 以产权调换方式取得土地的入账成本
⑶ 拆迁补偿费入帐凭证问题
2、以接受投资方式取得土地：
⑴ 土地成本的组成
⑵ 接受土地、房屋投资入账票据问题
3、以转让方式取得土地＜不是通过招拍挂取得＞：
⑴ 以购买的方式取得
⑵ 以接受土地投资方式，分出固定数量的资金＜按销售的百分比＞
⑶ 以接受土地投资方式，分出固定数量的房屋＜分得固定数量房屋＞
⑷ 以接受土地投资方式，既支付部分现金投资，又分出固定数量的房屋
4、以股权转让方式取得土地＜实际为转让＞：
⑴ 接受土地投资，再进行股权收购
⑵ 以股权转让形式取得土地的涉税问题
⑶ 向对方投资，拥有被投资单位股权
三、国有土地使用权收储问题
1、收储是否属于土地使用权转让
2、土地收储支出是否属于营业性支出
3、相关税收规定
四、政府返还税款、补贴收入问题
1、返还税款、补贴收入属于什么性质的收入
2、相关税收规定

第二节：融资环节存在的问题
一、统借统还借款费用的处理
1、统借统还的概念
2、相关税收规定：
⑴ 企业所得税问题               
⑵ 营业税问题
二、关联方借款费用的处理
1、关联方的概念
2、关联方借款费用税收规定：
⑴ 关联方利息扣除规定
⑵ 关联企业利息计算方法
⑶ 关联方间无偿借款的涉税风险
三、向个人借款费用的处理
1、民间借贷的相关法律规定
2、非金融企业借贷的税收规定：
⑴ 营业税规定                    
⑵ 土地增值税规定
⑶ 个人所得税规定               
⑷ 税收征管法、发票管理办法规定
四、委托借款费用的处理
1、委托借款业务的性质
2、委托借款应适用的税收法律
五、不同会计主体借款费用的处理
1、“转贷”业务的处理            
2、“直贷”业务的处理

第三节：开发环节存在的问题
一、开发用料的会计核算
1、甲供材问题＜甲供材是否允许直接计入开发成本＞：
⑴ 甲供材到底应该以何种方式计入开发成本
⑵ 关于加工材问题，税务机关可能承担的违法嫌疑
2、甲方提供的设备问题＜如何区分甲供材和甲供设备＞：
⑴ 区分甲供材与甲供设备的必要性
⑵ 建设部《建设工程计价设备材料划分标准》
3、混合销售问题＜如何区分外购材料与自产货物＞：
⑴ 增值税、营业税法规关于混合销售的征税规定
⑵ 销售自产货物同时提供建筑业劳务的应如何计算缴纳税款
⑶ 涉及混合销售业务，应如何取得营业票据
二、滚动开发共同成本的分配
1、占地面积法                 
2、建筑面积法
3、直接成本法                 
4、预算造价法
三、开发公司收取的拆迁公司“拆迁承包费”的开票、入账问题
1、收入的性质
2、应开具的发票
3、入账问题
四、广告费、业务宣传费的计算与处理
1、广告费、业务宣传费的计算依据
2、广告费、业务宣传费的计算方法：
⑴ 方法一：以实现收入为计算依据
⑵ 方法二：以预售收入为计算依据
⑶ 方法三：以预售收入与实现收入之和为计算依据
3、广告费、业务宣传费的填表方法
4、广告费、业务宣传费的入账票据的合法性问题

第四节：销售环节存在的问题
一、买一赠一销售的税务处理问题＜依据：国税函[2008]875号＞
1、买一赠一＜组合销售＞的概念
2、按公允价值比例分配法确认买一赠一收入
3、买一赠一与无偿赠与的区别
二、销售地下附属设施征税问题
1、产权归开发商所有的地下附属设施＜相当于开发产品＞
2、产权归全体业主所有的地下附属设施＜相当于公共配套设施＞
3、产权归国家所有的地下附属设施＜相当于人防工程设施＞
三、销售小产权房征税问题
1、小产权房的法律定性问题
2、小产权房用地的法律定性问题
3、小产权房的征税问题
四、售后回购、售后回租征税问题
1、售后回购、售后回租的概念
2、售后回购、售后回租的征税问题

第五节：征税环节存在的问题
一、预售收入如何计算缴纳企业所得税
1、预售收入计算缴纳企业所得税的税收规定
2、预售收入企业所得税计算方法
二、清算后销售或有偿转让房地产如何计算缴纳土地增值税
1、清算后销售房屋成本的确认
2、清算后销售房屋土地增值税税款的计算
3、通过控制竣工时间推迟清算时间的到来
三、房地产企业应如何计算缴纳城镇土地使用税
1、开发用地缴纳土地使用税的起止时间
2、开发用地土地使用税的计算方法：
⑴ 分月计算、按季缴纳                   
⑵ 停缴税款土地分割计算方法
四、保障性住房税收优惠问题：契税、营业税、土地增值税、企业所得税、土地使用税、
印花税
五、跨地区经营企业所得计算与缴纳
重点讲解：国税发[2008]28号关于“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、
财政调库”的20字方针；《跨省市总分机构企业所得税分配及预算管理办法》（财预[2012]40号）就地预缴所得税的计算方法。
第六节：专家现场开放时间，解答学员疑难问题。

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