2020房地产行业开发各环节“重特事项”会计核算与税务处理实操专题班

2020房地产行业开发各环节“重特事项”会计核算与税务处理实操专题班(杨汝明)课程介绍：

专题背景
    房地产行业有其自身独特的经营特点，在其日常财务核算和税务管理过程中经常会遇到各式各样的疑点和难点。如何处理好这些具体业务，积极、主动地管控好财务与税收风险，是当前房地产行业所面临的一大主要难题。为了帮助大家应对困难、化解风险，本期课程特意选取了15个大家在日程工作中关注度较高、处理难度较大、政策把握不准的与房地产开发有关的大问题（涵盖67个小问题）给大家进行讲解。
    该课程经过长期打磨和不断推陈出新，具有极强的实操性和针对性，其中的精品案例，既适合大家平日里学习、模拟，更适合大家永久珍藏，是一堂十分难得的好课。
    该课程适合企业财务高管、会计主管以及所有与财税有关的工作人员学习使用。通过这次培训一定能使大家的业务水平与应对能力有一个新的提高。

主讲专家
杨汝明：我国资深税务官员，从事税务稽查工作近30年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有十分深厚的税收理论功底和丰富的税务稽查工作经验，为实战型“税务稽查专家”。职场经历：在全国各地的税务讲坛耕耘了15年，足迹遍布全国，授课时长约8000课时，培训学员将近十万人次，为各地近百个企业做过税收顾问和纳税筹划。工作范围：教学培训、税务咨询、清算汇算、稽查应对、纳税筹划；授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的各类房地产、建筑业的税收问题）。具有较强的时效性、实操性；授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。

主讲内容

一：以不同形式取得土地使用权应如何进行会计核算与税务处理
1、以招挂拍方式取得土地，合同条款如何商定才能规避土地使用税，计征契税
的依据以及纳税环节如何规定？
2、以接受投资方式取得土地，税收风险如何掌控，投资双方的税收风险在哪里？
3、以收购股权的方式取得土地，土地成本如何确认？
4、以非货币交易形式取得土地使用权，应如何确认土地成本？

二：“拆迁补偿”业务的会计核算与税务处理
1、如何划分“拆迁补偿费”与“土地使用权转让支出”？
2、支付拆迁补偿费应以什么为合法有效凭据？
3、支付拆迁补偿费时应考虑哪些注意事项？
4、在自己原工厂的土地上搞开发，这块地上原来有办公楼、厂房、其他建筑，
这些建筑原来的建设发票能入开发成本吗，换句话说自己单位工厂拆迁能发
生拆迁补偿费吗？
5、返迁房的会计核算与税务处理：
⑴ 用商品房做返迁房的会计核算与税务处理
⑵ 用非商品房做返迁房（返迁房属于集体土地或者划拨地）的会计核算与税务
处理
6、关于企业支付“拆迁补偿费”合法性问题的思考

三：房地产业发生的项目外建设支出应如何进行会计核算，税收如何处理？
1、项目外建设支出应如何进行会计核算？
2、计算企业所得税、土地增值税时是否允许扣除、应如何扣除？
3、外建项目本身是否需要缴纳各种税收？
4、项目外建设支出进项税能否扣除？

四：房地产企业取得的政府“土地返还款”应如何进行会计与税务处理
1、取得政府给与的“土地返还款”的会计核算
2、取得政府给与的“土地返还款”计算土地增值税、企业所得税时如何处理？
3、取得政府给与的“土地返还款”计算增值税时如何处理？

五：房地产企业购买在建项目进行开发、销售的会计与税务处理
1、购买在建项目的会计核算
2、购买在建项目支出在计算企业所得税、土地增值税时如何扣除？
3、购买在建项目继续开发建设应如何计算缴纳增值税？

六：营销设施建造费会计上应该如和进行会计核算与税务处理
1、营销设施建造费的会计核算
2、营销设施建造费的企业所得税处理
3、营销设施建造费的土地增值税处理

七：建设销售精装房应如何进行会计核算与税务处理
1、精装房支出的会计核算
2、税收上关于装修费用的扣除的规定：⑴ 企业所得税处理 ⑵ 土地增值税处理
3、关于签订“硬装交付”合同与“软装交付”合同的税收思考

八：开发成本怎样分摊更为合理
1、土地成本应怎样分摊，地下设施是否应该分摊土地成本？
2、建筑成本应该怎样分摊，地下设施是否应该分摊装修费用？
3、计算分摊地下设施单位成本时应以建筑面积为准还是以使用面积为准？
4、计算企业所得税时地上配套设施与地下配套设施规定有什么不同？
5、开发产品完工后，还未结算的建安费、未发生的配套设施费应如何计提？

九：建设、销售地下车库、车位是否需要缴纳土地使用税、土地增值税
1、未销售的地下车库、车位是否需要缴纳土地使用税？
2、已经销售的地下车库、车位是否需要缴纳土地增值税？
3、出租地下车库、车位税收上应如何处理？

十：房地产开发企业“受托代建房屋”业务的会计与税务处理
1、确认“委托代建”行为应具备哪些基本条件？
2、委托代建行为适用哪些开发产品？
3、委托代建项目的交房验收与会计核算
4、采取“委托代建”方式可以合理回避哪些税收？
5、营改增以后“委托代建”项目应按照什么业务征税？

十一：房地产企业采购业务的管控与税收风险回避
1、增值税税负测算方法及采购对象的选择？
2、为了避免损失，签订设定采购合同时对违约金、运费、发票开具应做出哪些
具体约定？
3、对“三流不一致”的采购业务应如何管控合同与化解财税风险？

十二：房地产企业就“甲供材”业务应该如何与乙方进行税收博弈
1、“甲供材”的内涵
2、营改增前后“甲供材”业务的区别
3、“甲供材”与“甲控材”的区别
4、“甲供材”业务税收规定
5、“甲供材”业务在甲乙双方的利益博弈与测算技巧
6、“甲供材”业务的合同签订技巧

十三：房地产企业未按正常程序经营发生的相关业务应如何处置
1、未取得土地使用权之前转让、抵押、置换土地应如何计算缴纳各项税款？
2、房地产开发企业在销售过程中收取的定金，以及取得预售许可证之前，以各
种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡
等取得的款项，退房违约金，会计上应如何处置，税收上应如何处理？
3、“错期开发”应如何让计算缴纳土地使用税？
4、营改增以后以上业务的政策点会发生哪些改变？

十四：以不同方式销售开发产品应如何进行会计核算与税务处理
1、“买一送一”模式下如何确认收入金额，送面积、送家电、送车位、送物业等
不同销售模式税收规定有哪些不同，会计如何处理，赠送的礼品是否有个人
所得税的扣缴风险？
2、“以老带新”销售模式下如何确认支出，票据如何处理，是否涉及扣缴个税？
3、“抵券销售 — 一万抵五万”销售模式下收入如何确认？
4、“假按揭”“零首付”销售模式税收如何处理？
5、“售后回租”、“售后回购”业务增值税、企业所得税、土地增值税如何处理？
6、“低价出售、免费返租”应如何进行会计核算与税务处理？
7、产权式酒店”销售、经营，应如何进行会计核算与税务处理？
8、针对不同的客户与不同的销售模式，销售价格明显偏低，我们如何找出适合
自己的“正当理由”？
9、房地产企业主动向买房者退差价款，以此刺激消费者买房。对已经签订了购
房合同且购房合同已经生效的业主所退的差价，房地产公司要不要缴纳增值
税，退款部分是否还要代扣代缴个人所得税？
10、以房产抵工程款后，房地产企业是否还可以为第三方做按揭贷款手续，这样
做是否违反税务或银行有关法律法规，若可以操作，公司怎样做账才合适？
11、房地产开发企业对政府限价销售的房屋应该如何确认销售收入？

十五：如何处理好房地产企业融资业务中的财税风险
1、负债规模应控制在什么规模为好，如何计算融资规模上下线？
2、选取怎样的还本付息方式更有利于企业的权益最大化？
3、营改增以后对“统借统还”业务应如何把握？
4、关联方借款利息税前扣除应如何计算，一旦发生关联方借款应如何调整已回避税收风险？

‖资    料‖本次2天专题的配套讲义，政策辑要与案例集资料。

更多2020房地产行业开发各环节“重特事项”会计核算与税务处理实操专题班相关课程：